● 本报记者昝秀丽
7月，公募REITs市场迎来配套资金产品集中落地，首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募指数基金同步开启认购：南方中证REITs全收益指数基金7月1日开售，当日售罄、提前结束募集，并于7月3日正式成立；华夏、易方达中证REITs全收益指数基金于7月6日提前终止募集；中金中证REITs全收益指数基金按照7月7日原定募集截止日完成收官，并实施末日比例配售。在此之前，6月18日，首批4只商业不动产公募REITs已在上交所挂牌上市。资产端持续扩容叠加资金端配套工具创新密集落地，系列制度完善与产品创新举措同步推进，标志着我国公募REITs市场正式迈入提质扩容的全新发展阶段。
当前，公募REITs市场已形成“传统基础设施+商业不动产”双轮驱动、“首发+扩募”双管齐下、资产端与资金端双向发力的成熟发展格局。市场人士预判，伴随REITs配套制度持续优化、市场品类与规模不断扩容、投资者结构日趋多元，行业高质量发展态势愈发清晰，多层次资本市场服务实体经济的能力与质效将持续提升。
“传统基础设施+商业不动产”双轮驱动
近期，郑州杉杉奥特莱斯凭借丰富的折扣活动与特色消费场景，吸引大量消费者到访，该商业体正是中金唯品会商业REIT的核心底层资产之一。
“中金唯品会商业REIT底层资产涵盖郑州杉杉奥特莱斯、哈尔滨杉杉奥特莱斯两大项目。河南为人口大省，郑州杉杉奥莱地处郑州、开封两大核心城市交界区域，客群辐射范围广阔，消费增长潜力充足；哈尔滨杉杉奥莱所处区域市场竞争格局稳健，周边密集的住宅区与大学城为项目持续输送稳定客流。两大项目在区域经济基本面、辐射客群、市场定位、品牌租户结构、运营淡旺季等方面形成显著差异，能够实现良好的业绩互补。”中金基金创新投资部相关负责人表示。
中金唯品会商业REIT网下认购倍数达68.28倍，公众份额一日售罄，充分体现出市场投资者对奥莱类优质不动产资产定价逻辑的高度认可。
“该项目底层资产运营成熟，近年出租率稳定保持在99%以上，现金流收益稳定、参考性强；唯品会与杉杉商业具备成熟的品牌招商、客流运营能力，核心竞争优势突出，资产中长期增长空间充足；跨区域布局的模式，可有效分散单一区域市场波动带来的经营风险。从市场投资偏好来看，具备成熟运营主体、现金流表现平稳、存在明确经营改善预期的不动产资产，更受资本市场青睐。”中金基金创新投资部相关负责人进一步阐释。
中金唯品会商业REIT是国内首批商业不动产公募REITs之一。
6月18日，包含该产品在内的4只商业不动产公募REITs集中上市，此后第二批6只商业不动产REITs陆续获批注册，市场项目供给节奏显著提速。
戴德梁行分析认为，商业不动产REITs的推出，彻底重构了不动产行业“投融管退”全链条发展逻辑。一方面，持有优质商业物业的企业可通过REITs实现存量资产盘活变现，有效降低企业负债率，减少行业对传统银行信贷的依赖；另一方面，行业估值逻辑发生根本性转变，资产价值不再单纯依托土地增值，而是由长期稳定的租金现金流、专业化运营管理能力决定，倒逼不动产行业从“重开发、轻运营”向“轻资产、重运营”转型。
截至2026年6月末，我国公募REITs市场累计上市产品86只，总募集资金规模约2450亿元。市场人士表示，商业不动产REITs的落地，不仅是国内REITs市场品类创新的标志性突破，更意味着公募REITs行业正式开启“基础设施+商业不动产”双轮驱动的全新发展格局。
招商基金首席经济学家李湛表示，公募REITs底层资产持续迭代扩容，从交通、能源、产业园区等传统基础设施领域，逐步延伸至保障性租赁住房、消费基础设施、清洁能源、水利设施、城市更新等多元赛道。随着“首单示范”效应持续释放，REITs正以品类创新为重要支点，引导更多社会资源向契合新质生产力发展方向的领域集聚。
“首发+扩募”双管齐下
全新首发项目持续落地的同时，存量REITs项目常态化扩募工作有序推进，形成首发扩容与存量提质并行的良好态势。
中金联东科创REIT近期发布公告，拟通过扩募发售募集资金，全额认购中金公司发行的第二期资产支持专项计划资产支持证券，最终将资金投向联东U谷·合肥高新国际企业港、昆山“联东U谷”金研产业中心、昆山“联东U谷”金锟产业中心、联东U谷·天府高新国际企业港四大产业项目。
城投控股在机构调研中表示，公司拟选取浦江社区、九星社区优质资产作为底层标的，推进REITs扩募申报相关工作。
常态化扩募进程中，行业创新首单案例持续涌现。华夏基金华润有巢REIT扩募份额于年初在上交所正式挂牌交易，打造了存量REITs创新扩募标杆案例。
本次扩募创新采用向原份额持有人配售的非定向扩募模式，在制度设计上充分保障原有投资者权益，本次配售价格2.53元/份，可配售份额4.5亿份。该发售方案获得原持有人积极认购，整体认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含募集期利息）。
市场分析人士指出，此次全市场首单原基金份额持有人定向配售扩募模式，不仅实现了公募REITs扩募机制的重要创新突破，更凭借科学的制度设计与超高的市场认可度，为全行业市场化常态化扩募树立了标杆。
常态化扩募机制的落地，离不开政策层面的持续优化完善。中信证券首席经济学家明明表示，监管部门持续优化公募REITs扩募流程，从产品适用范围、入池资产标准、扩募发售方式等多维度完善规则体系，推动存量REITs从“小而散”向“大而优”转型升级。展望后续，随着上市REITs标的持续丰富、配套政策不断细化落地，存量项目扩募有望全面进入常态化、规范化发展阶段。
资产端资金端双向发力
在资产端持续扩容丰富的同时，REITs市场增量资金渠道不断拓宽，产品供给节奏与资金流入节奏精准匹配，市场流动性持续改善，资产配置价值进一步凸显。
近日，首批跟踪中证不动产投资信托基金（REITs）全收益指数的公募指数产品正式发行。该批产品由华夏、南方、易方达、中金四家头部基金公司牵头发行，是国内REITs指数化、标准化发展的重要里程碑，为广大投资者提供了便捷、透明的标准化REITs投资工具。
中金公司固收分析师张星星认为，首批REITs指数基金落地，有望为市场带来超10亿元增量资金，产品实际建仓规模与节奏，将受产品运作规则、市场流动性、行情波动及大宗交易资源等因素影响。中长期来看，指数产品的推出能够有效拓宽REITs市场投资者圈层、改善市场流动性，推动市场资金向优质龙头资产集中。同时，根据指数编制规则，交易活跃、运营成熟、规模领先的REITs标的将持续纳入指数、获得被动资金配置，倒逼基金管理人持续提升底层资产运营能力，从供给端全面优化REITs市场整体质量。
保险资金具备体量大、久期长、风险偏好稳健、追求长期稳定收益的核心特征，是REITs市场天然的优质配置型资金。
华泰证券研究所所长张继强表示，商业不动产REITs的落地，进一步拓宽了REITs市场投资边界，保险资金入市将是中期内REITs市场最核心的增量变量。加快推进保险资金投资商业不动产REITs相关政策落地，能够有效优化市场投资者结构，为行业带来可观的长期增量资金。
在指数基金带来增量活水的同时，市场多方主体持续加码REITs赛道。首批商业不动产REITs发行期间，工银理财、中邮理财、信银理财等多家理财公司积极参与战略配售与网下打新。近期，招商积余、申能股份、奥飞数据等多家上市公司也官宣布局基础设施REITs、商业不动产REITs申报业务。
中信建投证券地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天表示，当前REITs市场增量资金渠道持续拓宽，指数产品落地提速、险资入市预期升温、各类机构积极布局，下半年市场供需格局有望实现实质性改善，行业发展活力将持续释放。
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